El Gobierno nacional anunció un nuevo esquema con el que buscará ampliar la oferta de créditos hipotecarios y facilitar el fondeo de largo plazo de los bancos. Según las estimaciones presentadas por el ministro de Economía, Luis Caputo, la iniciativa podría alcanzar a unas 17.000 o 18.000 familias.

Sin embargo, no se tratará de créditos entregados directamente por ANSES ni de una nueva línea estatal a la que las personas puedan inscribirse. El mecanismo utilizará hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) para proveer liquidez a entidades financieras, que luego serán las responsables de otorgar los préstamos y evaluar a cada solicitante.

¿Cuánto se podrá pedir, qué tasa tendrán, para qué viviendas podrán utilizarse y qué ingresos serían necesarios? Estas son las principales claves del programa.

¿De cuánto podrán ser los créditos?

Los bancos que accedan a los fondos podrán otorgar créditos hipotecarios por un máximo equivalente a 150.000 UVA por préstamo.

De acuerdo con las referencias utilizadas durante la presentación oficial, ese límite representa un monto del orden de los USD 200.000, aunque su equivalencia en pesos dependerá del valor de la UVA al momento de realizar la operación.

El Gobierno dispuso además que los préstamos deberán ofrecerse con un plazo mínimo de 15 años. Cada entidad podrá establecer alternativas superiores dentro de sus propias líneas comerciales.

¿Qué tasa podrán cobrar los bancos?

Uno de los principales condicionamientos impuestos a las entidades que utilicen este fondeo será la tasa.

Los créditos no podrán superar UVA + 7,5% anual. Esto significa que el préstamo estará denominado en UVA —una unidad cuyo valor se actualiza— y tendrá además una tasa de interés adicional que podrá llegar como máximo al 7,5%.

El límite establecido por el programa no implica necesariamente que todos los bancos vayan a cobrar esa tasa: podrán ofrecer condiciones inferiores dentro de sus líneas hipotecarias.

¿Para qué se podrán utilizar?

Los fondos estarán destinados a créditos para personas humanas vinculados con la primera vivienda.

El programa contempla financiamiento para:

• adquisición;
• construcción;
• ampliación;
• refacción.

Por lo tanto, el esquema no estará limitado exclusivamente a la compra de una vivienda terminada, aunque posteriormente cada banco deberá definir las características específicas de las líneas que ofrecerá.

¿Cuánto habría que ganar para acceder?

Durante la presentación, Caputo expuso un ejemplo para dimensionar los montos involucrados.

Para una vivienda valuada en USD 106.667, suponiendo que el banco financie el 75% del valor de la propiedad, el préstamo ascendería a aproximadamente $120,9 millones.

Con un plazo de 25 años y una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098 mensuales.

Si el banco estableciera que la cuota no puede representar más del 25% de los ingresos, el grupo familiar debería acreditar ingresos netos cercanos a $3,46 millones mensuales.

Se trata, de todos modos, de un ejemplo y no de un requisito general para todos los créditos. El ingreso necesario variará según el valor de la propiedad, el monto solicitado, el porcentaje financiado, la tasa y el plazo elegido.

¿Cuántos créditos se otorgarán?

El programa contará con un fondeo total de hasta $2 billones y, según la estimación realizada por Caputo durante el anuncio, podría permitir generar soluciones habitacionales para aproximadamente 17.000 a 18.000 familias.

La cantidad final dependerá del monto promedio de los créditos que efectivamente otorguen las entidades y del nivel de utilización de los recursos disponibles.

¿De dónde saldrán los $2 billones?

El dinero provendrá del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de ANSES, pero no será transferido directamente a quienes soliciten una hipoteca.

El FGS colocará los recursos mediante depósitos a plazo fijo en los bancos, denominados en pesos y ajustados por UVA. De esta manera se busca resolver uno de los problemas habituales del mercado hipotecario: las entidades captan buena parte de sus depósitos a plazos relativamente cortos, mientras que una hipoteca puede extenderse durante 15, 20 o 30 años.

El objetivo es proporcionar a los bancos un fondeo más adecuado para poder prestar a largo plazo.

¿Cómo accederán los bancos al dinero?

Los recursos no serán distribuidos automáticamente. Las entidades financieras deberán participar de licitaciones, que se realizarán por hasta $200.000 millones cada una.

Habrá dos alternativas de fondeo. Una será a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y otra a cinco años, con UVA + 4,5%.

Además, ningún banco podrá quedarse con más del 20% del monto total de cada licitación y las entidades tendrán un plazo de 90 días desde la constitución del depósito para aplicar los recursos.

¿Hay que anotarse en ANSES?

No. Este es uno de los puntos centrales para entender el anuncio.

ANSES no otorgará directamente los créditos ni seleccionará a las familias beneficiarias. El FGS funcionará como proveedor de financiamiento para el sistema bancario.

Serán los bancos que participen del programa los que posteriormente deberán ofrecer las líneas hipotecarias, analizar los ingresos de los solicitantes, evaluar su capacidad crediticia y determinar si cumplen con los requisitos establecidos.

Por eso, las condiciones concretas para acceder —antigüedad laboral, ingresos computables, porcentaje máximo de financiación y demás exigencias— dependerán también de cada entidad.

¿Cuándo estarán disponibles?

El Gobierno comenzará primero con las licitaciones destinadas a las entidades financieras. A partir de allí, los bancos adjudicatarios deberán transformar esos fondos en créditos hipotecarios bajo las condiciones establecidas por el programa.

Por lo tanto, el anuncio no implica que ya exista una ventanilla única donde los interesados puedan solicitar el préstamo. El próximo paso será conocer qué bancos participan y cuáles serán las condiciones comerciales que cada uno ofrecerá a sus clientes.

El esquema oficial fija, por ahora, los principales límites: hasta 150.000 UVA por crédito, un plazo mínimo de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,5%, con fondos destinados a primera vivienda.