Acceder a un terreno propio se convirtió en un desafío cada vez mayor para las familias trabajadoras. El encarecimiento de la construcción, la pérdida del poder adquisitivo y las dificultades para ahorrar condicionan las posibilidades de quienes buscan dar el primer paso hacia la vivienda propia.
En ese escenario, Encuentro Comunitario desarrolla actualmente tres loteos sociales en Villa María y Villa Nueva, con alrededor de 1.500 familias participando de sus proyectos y cerca de 2.000 lotes en desarrollo.
La institución, presidida por Bernabé Andrada, impulsa un modelo de compra comunitaria de tierras que busca ofrecer condiciones de acceso y financiación adaptadas a la realidad económica de los trabajadores.
En diálogo con Mundo Empresas, Andrada repasó la trayectoria de la organización, explicó las particularidades de sus desarrollos y reconoció que el contexto económico obligó a modificar los plazos previstos para avanzar con las urbanizaciones.
Una iniciativa que nació para facilitar el acceso a la tierra
Los orígenes de Encuentro Comunitario se remontan a 2009, cuando un grupo de personas comenzó a organizarse con el objetivo de encontrar alternativas para acceder a terrenos con valores más económicos.
En 2010, la organización obtuvo su personería jurídica y puso en marcha su primera experiencia de compra comunitaria de tierras, que dio origen al barrio Padre Mugica, conocido inicialmente como el loteo de los docentes por su impronta y la importante participación de trabajadores de la educación.
Actualmente, la institución se organiza a través de una asociación civil y una mutual, desde las cuales desarrolla sus diferentes proyectos.
«La idea siempre fue buscar una solución al problema habitacional y hacer posible el acceso a la tierra para las familias trabajadoras», explicó Andrada.
Aquella primera experiencia permitió desarrollar cerca de 700 lotes y se convirtió en el antecedente de los proyectos actuales. Según destacó el presidente de la institución, Padre Mugica es hoy un barrio consolidado, con la infraestructura terminada y los terrenos en un 90% escriturados.
El modelo parte de una premisa: reunir a numerosas familias para adquirir grandes extensiones de tierra y desarrollar posteriormente la infraestructura necesaria, distribuyendo los costos entre los participantes.
Tres loteos en marcha en Villa María y Villa Nueva
Actualmente, Encuentro Comunitario lleva adelante tres proyectos, ubicados en diferentes sectores de ambas ciudades.
Cuenca del Sol está emplazado sobre la ruta nacional 158, en uno de los accesos a Villa María. Se trata de un desarrollo que combina terrenos residenciales con espacios destinados a actividades comerciales.
Los Ceibos se encuentra sobre el acceso por calle Buenos Aires, en cercanías de la autopista. Una de sus particularidades es que ofrece terrenos de 200, 250 y 300 metros cuadrados, con el objetivo de ampliar las posibilidades de acceso a distintos presupuestos familiares.
Este último proyecto se desarrolla con la articulación del Instituto Municipal de la Vivienda de Villa María. A través de una adecuación normativa vinculada al uso del suelo, se habilitó la posibilidad de generar lotes de 200 metros cuadrados, por debajo de los 250 metros que habitualmente se contemplan como superficie mínima.
Por su parte, Puerto Sauce se desarrolla en Villa Nueva, sobre la ruta provincial 2, aproximadamente a un kilómetro de su intersección con la ruta nacional 158. Un loteo que busca ofrecer una opción de entorno natural y tranquilo.
Andrada explicó que la elección de las ubicaciones responde a la necesidad de encontrar un equilibrio entre accesibilidad, posibilidades de crecimiento urbano y costos.
«Siempre apuntamos a la familia trabajadora que busca tener su primer lote. Tratamos de encontrar un equilibrio entre un barrio con fácil acceso, un precio acorde al mercado y una forma de pago que sea posible en el contexto económico», señaló.
Los tres emprendimientos mantienen disponibilidad de terrenos y se encuentran abiertos a la incorporación de nuevos participantes.
Entregas desde el 10% y financiación en pesos
Una de las principales diferencias que Encuentro Comunitario plantea respecto de los desarrollos inmobiliarios tradicionales está vinculada con las condiciones de ingreso y financiación.
Actualmente, las familias pueden incorporarse con una entrega inicial desde el 10% del valor del terreno y acceder, dependiendo del proyecto, a planes de financiación de hasta 48 meses.
Además, los convenios se establecen en pesos, evitando que las obligaciones de los participantes queden directamente vinculadas con la cotización del dólar.
Las cuotas se actualizan mediante un índice elaborado por la propia institución, que contempla tres indicadores: el precio de la bolsa de cemento, el Índice de Precios al Consumidor de Córdoba y el Índice del Costo de la Construcción provincial.
Si bien originalmente las actualizaciones eran mensuales, la organización decidió aplicarlas trimestralmente para reducir el impacto inmediato sobre los ingresos familiares.
Otro aspecto destacado por Andrada es la posibilidad de adecuar los compromisos de pago frente a dificultades económicas particulares.
«Tenemos muchos socios que han perdido el trabajo. En esas situaciones no podés exigirles que cumplan con una cuota que no pueden afrontar. Hay que buscar herramientas para acompañarlos, refinanciar y darles más plazo», sostuvo.
La flexibilidad también se aplica a quienes necesitan dividir el pago de una entrega inicial o reorganizar sus cuotas.
El objetivo, según explicó, es evitar que las familias abandonen el proyecto como consecuencia de una dificultad económica transitoria.
El impacto de la crisis: proyectos que necesitan más tiempo
El deterioro del poder adquisitivo de los trabajadores también repercutió sobre los tiempos de desarrollo de los barrios.
Andrada explicó que los proyectos se organizan en dos grandes etapas. La primera corresponde a la compra comunitaria de la tierra y la segunda, a las obras de urbanización necesarias para dotar a los terrenos de infraestructura y servicios.
Una vez completada la adquisición de la tierra, la asociación civil escritura la totalidad de la superficie a su nombre y comienza la etapa de infraestructura, cuyo costo se presenta a los socios.
El proceso contempla obras indispensables para habilitar el uso de los terrenos y permitir que las familias comiencen a construir.
Sin embargo, los plazos inicialmente previstos debieron modificarse.
«La segunda etapa, que habíamos proyectado en 30 meses, pasó a 60. Con la devaluación y la pérdida del poder adquisitivo tuvimos que extender los tiempos, porque necesitamos que todas las familias puedan seguir dentro del proyecto», afirmó.
El dirigente remarcó que la naturaleza comunitaria de la iniciativa implica tomar decisiones que contemplen las posibilidades económicas del conjunto de participantes, aunque eso signifique demorar la finalización de las obras.
Actualmente, la institución tiene trabajos de infraestructura iniciados en dos de sus barrios y apunta a que, hacia fines de 2027, las familias puedan comenzar a disponer de sus lotes para construir, siempre que estén cumplidas las condiciones de infraestructura, habilitación y pago correspondientes.
En algunos casos, las obras complementarias continuarán ejecutándose mientras los propietarios avanzan con sus viviendas.
Lotes comerciales para acompañar el crecimiento urbano
Además de los terrenos destinados a viviendas familiares, Encuentro Comunitario desarrolla una propuesta orientada a inversiones y actividades comerciales.
Se trata de lotes ubicados sobre rutas y corredores estratégicos, pensados para favorecer la instalación de emprendimientos, comercios y servicios en sectores de expansión urbana.
Estas parcelas forman parte de los proyectos Cuenca del Sol y Puerto Sauce, y cuentan con superficies y valores diferenciados de los lotes residenciales, aunque mantienen el esquema de financiación que caracteriza a la institución.
Según explicó Andrada, “el objetivo es acompañar el crecimiento de los nuevos barrios con espacios que permitan generar actividad económica y consolidar futuras zonas comerciales”.
De esta manera, los desarrollos no se limitan a la generación de suelo residencial, sino que también buscan incorporar oportunidades de inversión vinculadas con el crecimiento de Villa María y Villa Nueva.
Un modelo que también busca incidir sobre el mercado inmobiliario
Para Andrada, el impacto de la compra comunitaria de tierras va más allá de las familias que participan directamente de los proyectos.
La incorporación de una cantidad significativa de terrenos al mercado inmobiliario regional también puede contribuir, según su análisis, a generar mayor competencia en precios y condiciones de financiación.
«Cuando presentamos Padre Mugica, los lotes costaban aproximadamente la mitad de lo que salía cualquier otro terreno. Hoy, entre los tres proyectos que estamos llevando adelante, estamos cerca de los 2.000 lotes. Para una ciudad como Villa María es un impacto importante», sostuvo.
En ese sentido, consideró que la existencia de alternativas comunitarias obliga a otros desarrolladores a revisar sus propuestas comerciales o incorporar atributos diferenciales que justifiquen mayores valores.
No obstante, reconoció que el escenario cambió considerablemente respecto de los primeros años de la institución.
Actualmente, el costo de la mano de obra y los materiales hace que, en determinadas circunstancias, resulte más conveniente adquirir una vivienda terminada que encarar una construcción desde cero.
Frente a esa realidad, Encuentro Comunitario concentra sus esfuerzos en facilitar el acceso inicial a la tierra mediante condiciones de pago que resulten sostenibles para los trabajadores.
